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原标题：lpr背后的故事
转换成lpr定价以后，不仅新交易的房子会受调控的影响，300亿平米的存量房也尽在调控之下。
李宇嘉（作者系房地产研究人士）
前两天，笔者接到银行的一条微信：“房贷利率参考lpr（注：全称为loan prime rate，即“贷款基础利率”）是大势所趋，转换为lpr可以享受到利率降低的优惠，建议您别错过3月1日到8月31日的政策窗口期，及时转换”。银行还举例子说，lpr下降10个点，你的房贷利率可以降多少，每月的月供可以省多少等。有的人纳闷了，银行是靠贷款利差赚钱的，为何还要鼓励大家转换为更低利率的定价呢？
这让笔者想起，不久前一位银行资深人士抱怨说，现在银行真的很弱势，存款被互联网金融、资管理财、保险抢走了，每家银行都要高息揽存；贷款方面，国家规定了银行对中小微贷款的最低比例。除了服务中小微，还要降低利率，支持实体经济。现在，lpr从天而降，就连收益稳定、安全性高的按揭贷款，也要定向降息了。没办法，得贯彻国家战略。
估计很多人都知道，房贷定价基准从原来的基准利率转换到lpr后，可以享受到“降月供”的好处，但没有多少人知道，这个“没好处”的差事，银行为啥还要这么积极地推进。近期，笔者咨询了某四大银行的一位高管，才终于明白了，lpr背后，隐藏着一盘缜密的棋局。要实现“稳字当头”，让楼市在历史最高位徘徊，调控就得招招谨慎、精细拿捏。
房价不能再明显涨了，这是共识。问题是，一旦涨幅小了，甚至不涨了，持有房子的成本浮出水面，如折旧（3%-5%）、维修、月供（5%左右）等。还有个隐蔽的成本，就是机会成本，比如投资保本理财，可实现4%以上的收益。根据中泰证券统计，上海持有房产的总成本近9%。百城房价统计中，2019年50多个城市房价涨幅不到6%，连资金和折旧成本都覆盖不了。
很多人买房，投资是最重要的考量。一旦房价涨幅覆盖不了综合成本，那就要果断地抛掉。如果很多人有这种想法，这就很麻烦啦！所以，也就不难理解，为何去年底国家首次将“稳地价、稳房价、稳预期”，作为2020年楼市调控的目标（估计也是未来调控的目标）。过去，楼市之所以火热，就在于房价上涨太快，没房的赶快买，没条件的创造条件买，有房的多买几套。
所以，要稳楼市，关键是稳预期。怎么稳预期？就是引导大家不要一呼而上买，更不能一呼而下卖。这其中，对房价前景的预期，掐算持有房子的成本和收益，非常关键。其实，大家想想，过去十多年狂飙突进以后，还有哪座城市缺房子呢？所以，政策设计就是要打掉或缓冲持有房子“不划算”的预期，并抛售房子。老旧小区改造，片区更新，都有这个意味。
其实，启动贷款定价“换锚”这半年来，5年期lpr利率累计下调了10个基点。对多数人来说，月供只省了2斤猪肉，但媒体铺天盖地地说，“降息了，大利好来了”，言下之意是楼市要涨了。因为，国际经验也好，历史推演也好，每个人都咬定，利率和房价是反方向变化的。每个人心里都在盘算，我的房价要涨了，还在乎月供省了那么点儿吗？这就是预期引导。
转换成lpr定价以后，不仅新交易的房子会受到调控的影响，300亿平米的存量房也尽在调控之下。即便你的房子不交易，只要有贷款，就成为调控的对象。当然，存量房里面，大概有一半的房子没房贷，似乎不受lpr的影响，但lpr影响的是心里预期。比如，如果lpr下降了，估计很多人会坚定地持有手上的房子，或换一套，或认为该再买一套了。
截至2019年，我国楼市在历史最高位已徘徊了4年之久了，存量时代已来临。所谓高处不胜寒，调控政策要讲究精细化、处处拿捏与平衡。不管是城市更新、老旧小区改造，还是存量商业办公“改租赁”，鼓励企业自持等，以及存量房贷定价转向lpr，都是为了调控存量，让所有的房子尽可能地因政策而动。这对稳楼市、稳投资、稳财政、稳增长来说，意义都很大。
(编辑：文静)
最后更新时间(2020-04-03 00:22:09)